Lorsque vous achetez un bien immobilier, les fameux « frais de notaire » seront ajoutés au prix d’achat. Ces honoraires, qui sont essentiellement constitués des taxes et honoraires que le notaire reverse à l’Etat ou à la collectivité (tels que les droits d’enregistrement), comprennent également la rémunération du notaire (émoluments et honoraires), auxquels s’ajoutent les prêts que le notaire avance à son client aux fins d’établir certains documents, par exemple. Dans le passé, les frais de notaire moyens se situaient autour de 7 à 8 % du prix d’achat.
Même s’il est évidemment impossible de négocier la part des frais de notaire qui est constituée de taxes, il est tout de même envisageable de baisser les frais, en fonction du coût global de la transaction. Pour cela, deux conseils...
Réduction du prix des meubles
La première étape consiste à identifier tous les meubles présents dans l’actif (y compris les appareils de cuisine, les armoires, etc.) et à soustraire ce montant du prix de vente pour libérer les droits d’enregistrement (environ 6 %). « Cette méthode est plutôt nouvelle », explique Me Éric Cleva, notaire parisien. Cependant, gardez à l’esprit que l’administration est de plus en plus préoccupée par cette question et a mis en place une tolérance fiscale de 5% sur la valeur du bien. À cette fin, je demande continuellement l’intervention d’un preneur de commission pour évaluer le mobilier au-delà de ce canapé. En réalité, le FIC a le droit de demander les factures de mobilier, sur lesquelles il applique une retenue de retenue de 10% annuellement.
Il n’est plus nécessaire de jouer avec l‘administration compte tenu du type de mobilier réaménagé. Certains meubles, comme la salle de bain, une bibliothèque fermée, un poste de travail ou un foyer, ne peuvent être inclus dans cette déduction puisqu’ils sont considérés comme des immeubles destinés à l’habitation. Du fait de leur sélection à la propriété, ils sont le prolongement de l’immobilier.
À votre arrivée, ne vous attendez pas à utiliser cette astuce pour économiser des sommes incroyables. Me Cleva prévient qu’il est facile de dépenser entre 10.000 et 15.000 euros en mobilier, surtout si la cuisine vient d’être entièrement rénovée. De plus, il est possible de récupérer environ 1 000 euros de provision sur charges pour un bien qui a coûté 500 000 € et dont 15 000 € de mobilier. Et, bien sûr, l’économie croît en proportion directe du coût d’acquisition du bien.
Réduction des frais d’agence
La deuxième méthode, un peu plus délicate à mettre en œuvre, consiste à déduire les frais d’agence du prix d’achat. Les droits d’enregistrement seront donc calculés sur la base du prix net vendeur plutôt que sur le coût global de la vente, l’acheteur restant à sa charge. A titre d’exemple, l’acquéreur prélèverait des frais d’achat d’environ 49.000 euros sur une vente de 690.000 euros incluant 30.000 euros de commissions.
Mais après soustraction des frais d’agence, le coût total est de 47.500 euros. Pour ce faire, la vente doit être réalisée dans le cadre d’un mandat de recherche ou d’un mandat de vente, l’acquéreur payant la commission.
Une fois de plus, faites attention aux entourloupes. Car la loi Alur de 2014 précise que la visite du bien par l’acquéreur doit avoir lieu avant l’expiration du délai de recherche obligatoire. Dans ce contexte, il n’était pas rare qu’une agence soumette une proposition pour un bien en mandat de recherche avant de le transformer en mandat de vente afin d’aider l’acheteur à payer les honoraires, selon Me Cleva.
Il est maintenant beaucoup plus difficile d’amener le vendeur à réduire sa commission d’agent à l’acheteur. Le seul problème pour l’acheteur est que les banques ne financent souvent pas une acquisition au-delà du prix de vente. De ce fait, certains prêteurs refusent occasionnellement de financer des commissions déduites du prix de vente. Par conséquent, ils doivent être résolus uniquement par contribution personnelle.